Sửa chữa cải tạo nhà – Cần có giải pháp tốt

     Sửa chữa cải tạo nhà quan trọng nhất là “giải pháp”. Ngoài hiệu quả về mặt thẩm mỹ và công năng sử dụng. Sự an toàn của kết cấu, hiệu quả về mặt kinh phí cũng rất quan trọng. Điều này phụ thuộc vào chất lượng của giải pháp mà nhà thầu đưa ra.

Giải pháp thay đổi hoàn toàn thiết kế

I. Khi nào chúng ta cần sửa chữa cải tạo nhà

     Việc sống trong những ngôi nhà xuống cấp nghiêm trọng. Hoặc không gian sống quá chật trội đến mức bất tiện. Sẽ phát sinh những nhu cầu cho việc sửa chữa hoặc cải tạo lại ngôi nhà. Tùy thuộc vào nhu cầu mới mà chúng ta sẽ lựa chọn sửa chữa hoặc cải tạo nó.

1. Trường hợp chỉ sửa chữa ngôi nhà đã xuống cấp

     Có nhiều lý do đẫn đến việc ngôi nhà xuống cấp. Có cả lý do chủ quan và khách quan như:

• Xuống cấp do xây dựng đã lâu, không được bảo trì thường xuyên;
• Xuống cấp do hỏng hóc, thấm giột cục bộ dẫn đến xuống cấp trên diện rộng;
• Do chất lượng xây dựng thấp trước đó. Hoặc giải pháp thiết kế và xây dựng cũ không phù hợp;
• Do nhà kế bên đào móng không an toàn gây lún hay nứt. Do thi công hạ tầng đường, cống.. sát nhà.

2. Cải tạo nhà do nhu cầu cần nâng cấp không gian sống

     Cải tạo nhà là việc chúng ta thay đổi hoàn toàn hoặc một phần không gian sống. Công việc cải tạo thường liên quan chặt chẽ đến kết cấu của ngôi nhà. Việc chúng ta sẽ tiến hành cải tạo nhà thường liên quan đến một số yếu tố như:

• Cần thêm không gian chức năng. Đáp ứng cho nhu cầu cao hơn hoặc từ việc có thêm thành viên mới;
• Cần hoán đổi công năng sử dụng. Kết nối hoặc chia tách các không gian trong ngôi nhà;
• Cải tạo lại để phù hợp hơn với việc bổ sung các thiết bị tiện nghi;
• Thay đổi phong cách, tạo cảm xúc mới lạ bởi không gian cũ đã quá nhàm chán.

     Không chỉ ở Việt Nam. Xu hướng cải tạo và nâng cấp không gian sống cũng là ưu tiên lựa chọn tại những nước phương tây giầu có. Đã có những con số thống kê xu hướng cải tạo nhà tăng cao tại Hoa Kỳ gần đây.

II. Cải tạo nhà cần phải được thiết kế và gia cố kết cấu

1. Lý do cải tạo nhà cần phải được thiết kế

• Kết cấu của ngôi nhà có nhiệm vụ chịu sức chống đỡ giúp ngôi nhà đứng vững. Vì vậy khi chúng ta đập bỏ bất kỳ bộ phận nào trong đó. Nó sẽ liên quan đến sự tồn tại của cả hệ kết cấu đó;
• Khả năng chịu tải của kết cấu (đặc biệt là móng) cũng có hạn. Khi chúng ta thêm sức nặng lên ngôi nhà, thì cũng phải nằm trong phạm vi cho phép của tính toán;
• Nhà thiết kế sẽ biết được sức chịu đựng tối đa. Tính toán khả năng gia cố cho kết cấu trong phạm vi cho phép;
• Việc tổ chức lại không gian trên nền kết cấu cũ là công việc khó đòi hỏi chuyên môn cao. Nên cần được thiết kế bởi các KTS và tính toán kỹ thuật bởi các Kỹ sư kết cấu.

2. Gia cố kết cấu đảm bảo sức chịu đựng của ngôi nhà

Phần việc của các kỹ sư kết cấu là dựa trên kết cấu cũ, xác định vị trí cần ga cố và cách gia cố. Giúp ngôi nhà đủ sự vững chãi và an toàn cho nhu cầu mới.

gia cố kết cấu cột và dầm

gia cố thêm cột

3. Hồ sơ thiết kế cải tạo nhà cũng đầy đủ như khi thiết kế để xây mới

• Thiết kế kiến trúc gồm:

+ Các mặt bằng chức năng cho công năng sử dụng mới. Có thể cả bản vẽ 3D nếu cần thiết

+ Hồ sơ kỹ thuật thi công chi tiết theo công năng mới

• Các bản vẽ thi công điện, nước;
• Bản vẽ kết cấu kèm thuyết minh;
• Bóc tách khối lượng vật tư, dự toán chi tiết.

III. Cách sửa chữa cải tạo nhà tiết kiệm chi phí và đảm bảo chất lượng

1. Xác định nhu cầu sửa chữa cải tạo nhà

     Có những câu hỏi chúng ta phải tự trả lời trước khi tìm nhà thầu thực hiện. Ngoài việc thực hiện sửa chữa cải tạo nhà đúng mục đích, đúng nhu cầu. Chúng còn giúp đảm bảo chất lượng công trình và tiết kiệm kinh phí. GreatHome xin gợi ý một vài câu hỏi như sau:

• Những khu vực nào đang bị xuống cấp? Có biết lý do xuống cấp không?
• Có cần thêm không gian chức năng mới không? Có cần điều chỉnh lại công năng sử dụng không?
• Có cần thiết kế nội thất không?
• Mức độ hoàn thiện mong muốn (cao cấp, trung bình, tiết kiệm tối đa)?
• Khả năng kinh tế trong khoảng nào?

2. Tìm nhà thầu sửa chữa cải tạo nhà uy tín và phải chức năng thiết kế

     “Giải pháp phù hợp” là yếu tố quan trọng nhất trong việc cải tạo nhà. Bởi giải pháp là câu trả lời của việc “làm như thế nào”. Nó quyết định cả tính kiến trúc, mỹ thuật, tính bền vững và cả kinh phí.

• Nhà thầu phải có chức năng thiết kế. Có sự tham gia của cả Kiến trúc sư và Kỹ sư xây dựng;
• Phải có đánh giá hiện trạng chi tiết, mức độ xuống cấp, tình trạng của kết cấu;
• Trên nhu cầu mới của gia chủ. Đánh giá khả năng phù hợp của kết cấu, hoặc giải pháp gia cố kết cấu.

3. Lựa chọn phương án cải tạo phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính

     Sau khi làm việc về vấn đề giải pháp để cải tạo. Việc quan trọng lúc này là cùng tìm ra giải pháp tối ưu phù hợp với nhu cầu của gia chủ.

     Nhà thầu cải tạo nhà thường sẽ có rất nhiều giải pháp. Tuy nhiên không phải giải pháp nào cũng phù hợp. Nhiều khi chỉ theo tính toán chủ quan thiếu tính thực tế.

• Giải pháp được đưa ra phải khả thi về phương án thi công, hiệu quả về mặt kinh tế;
• Phải được tính toán trên cơ sở của kết cấu cũ và đảm bảo an toàn;
• Phải đáp ứng được các tiêu chí chất lượng mà gia chủ đề ra;
• Đảm bảo tối ưu về mặt kinh phí cải tạo.

     Các phương án sẽ giải quyết các vấn đề của việc cải tạo:

• Phương án gia cố kết cấu, vật liệu và cách thức gia cố kết cấu;
• Phương án tổ chức không gian kiến trúc mới, đảm bảo công năng khoa học và có tính kiến trúc;
• Chất lượng không gian sống như độ thông thoáng, tính hòa hợp với thiên nhiên, hạn chế hấp thụ nhiệt và khả năng thoát nhiệt;
• Vật liệu áp dụng đảm bảo tính bền vững, khả thi về mặt thi công;
• Giá thành ở mức chấp nhận được và nằm trong dự trù kinh phí.

4. Lựa chọn vật liệu tốt mang tính phổ thông, không quá khan hiếm

• Nên lựa chọn những vật liệu đã được chứng minh tính bền vững;
• Vật liệu cũng được bán phổ biến trên thị trường, không thuộc hàng hiếm hay quá cao cấp;
• Có lập trường rõ ràng trong việc lựa chọn, không để bị thuyết phục bởi người bán.

5. Lựa chọn thời điểm thực hiện sửa chữa cải tạo phù hợp

5.1. Lý do phải chọn thời điểm phù hợp?

     Để công việc cải tạo được thuận lợi. Ngoài việc chuẩn bị nguồn kinh phí, chọn đối tác tốt. Chúng ta cần quan tâm đến thời điểm để cải tạo.

     Thời điểm cuối năm được nhiều người lựa chọn. Bởi người Việt rất coi trọng tết nguyên đán. Nên việc sửa nhà cuối năm là chuẩn bị cho một cái tết mới. Tuy nhiên cũng không ít khó khăn cho việc cải tạo vào thời điểm này. Có thể kể ra như sau:

• Nhu cầu cải tạo cao, tình trạng thiếu thợ dễ xảy ra. Hoặc có thợ nhưng cùng một lúc phải thực hiện nhiều công trình. Việc cải tạo dễ bị kéo dài;
• Chi phí vật tư và nhân công thường cao. Việc bị kéo dài cũng làm tăng thêm chi phí;
• Gia chủ cũng thường bận việc vào cuối năm. Nên không thể đốc thúc và kiểm soát chất lượng.

     Tuy vậy, thời điểm cuối năm ít mưa, độ ẩm thấp nên việc thi công cũng khá thuận lợi. Nó cũng là yếu tố giúp công trình cải tạo được đảm bảo chất lượng hơn.

5.2. Phân chia và đánh giá các thời điểm trong năm để tiến hành cải tạo nhà

     Vậy chúng ta nên chọn thời điểm nào (lịch âm) để cải tạo nhà? Mời các bạn thử tham khảo nhé!

• Tháng giêng, tháng 2: Là thời điểm sau tết. Công nhân nghành xây dựng lại thường ở các miền quê. Nơi có nhiều lễ hội và hội nhóm. Dư âm của ngày tết thường rất dài dẫn đến thiếu thợ. Ngoài ra thì mưa xuân cũng làm trở ngại thêm công việc;
• Tháng 3-7: Đã ít mưa hơn nhiều, nhân công cũng sẵn hơn;
• Tháng 8-10: Là thời điểm nhiều mưa, thậm chí mưa to kéo dài;
• Tháng 11-12: Thời tiết thuận lợi, nhân công rất thiếu và giá vật tư cũng cao. Nhưng nếu không ngại tăng chi phí, gia chủ không quá bận thì thời điểm này rất tốt.

     Vậy là có 2 thời điểm chúng ta có thể lựa chọn. Nhưng cá nhân tôi sẽ chọn thời điểm Tháng 3-7.

Lưu ý: Để không lỡ thời điểm, chúng ta cần chuẩn bị trước đối tác và phương án cải tạo.

6. Nắm được quy trình thực hiện việc sửa chữa cải tạo nhà

6.1. Sự cần thiết phải thực hiện sửa chữa cải tạo nhà đúng quy trình

• Biết được những việc cần làm, việc nào cần làm trước;
• Giúp chúng ta chủ động hơn trong công việc, không bị hoang mang vì khối lượng công việc;
• Đảm bảo việc sửa chữa cải tạo đúng mục đích, đáp ứng đúng nhu cầu đã đề ra;
• Kiểm soát được chi phí trước khi thực hiện sửa chữa cải tạo nhà;
• Tránh được “sự đã rồi” không tốt, khiến chúng ta phải chấp nhận những sự không mong muốn.

6.2. Quy trình thực hiện sửa chữa cải tạo nhà

• Xác định nhu cầu cần sửa chữa cải tạo;
• Chọn nhà thầu sửa chữa cải tạo có chức năng thiết kế. Gặp gỡ, khảo sát và đánh giá hiện trạng, lên phương án sửa chữa cải tạo;
• Lựa chọn phương án sửa chữa cải tạo hợp lý nhất. Tiến hành thiết kế lại công năng mới kèm giải pháp điều chỉnh và gia cố kết cấu;
• Lập bảng khối lượng các hạng mục công việc cần thực hiện. Báo giá chi tiết trọn gói (gồm vật tư và nhân công);
• Đánh giá báo giá, xem xét và ký hợp đồng “thi công sửa chữa cải tạo”;
• Giám sát chất lượng thi công theo hồ sơ thiết kế và chủng loại vật tư. Đảm bảo công trình được thực hiện theo đúng hợp đồng đã ký kết.

IV. Trường hợp không nên cải tạo, nên xây mới

1. Nhà cũ không có kế cấu, hoặc kết cấu quá yếu

     Với những ngôi nhà xây tạm với mục đích sử dụng trong thời gian ngắn. Khi xây dựng thì vấn đề kết cấu không được tính đến. Chỉ làm theo kinh nghiệm của người thợ ở mức độ tạm bợ. Chúng không đảm bảo để chúng ta cải tạo để hoán đổi hoặc tăng thêm không gian sống. Hầu hết các trường hợp này chúng ta chỉ nên dừng ở mức độ sửa chữa.

     Trường hợp nhà cũ với tường gạch chịu lực cũng hạn chế cải tạo thêm tầng. Tránh việc quá tải gây nứt móng, nứt tường làm ngôi nhà mất an toàn.

2. Kết cấu chính bị phá vỡ do sụt lún hoặc xuống cấp nghiêm trọng

     Sụt lún ngoài việc làm ngôi nhà bị nghiêng. Lún không đều còn dẫn đến nứt móng, nứt cột hoặc nứt mái. Trường hợp này chỉ có thể cải tạo để ở tạm. Cũng không cần tính đến gia cố kết cấu vì bất khả thi.

     Quá trình cacbonat hóa (Ca(OH)₂ + CO₂ → CaCO₃ + H₂O) bởi CO₂ trong không khí. Chúng làm cho độ pH trong bê tông giảm xuống (khoảng 8,5) dẫn đến sự ăn mòn thép diễn ra mạnh mẽ. Chúng ta dễ dàng nhận biết bởi bề mặt bê tông bị nổ do thép han gỉ gây nên. Trường hợp này không thể khắc phục hoặc gia cố.

3. Quy mô cải tạo vượt quá mức chịu đựng của móng nhà

     Khi gia chủ có ý định cơi nới trong tương lai. Việc dự trù kết cấu móng cũng được tính đến cho việc đó. Tuy nhiên khi cải tạo, chúng ta cũng chỉ được cơi nới trọng phạm vi cho pháp của sự dự trù đó. 

     Bài học nữa rút ra ở đây là chúng ta cần lưu giữ lại hồ sơ thiết kế của ngôi nhà. Với việc móng nhà chôn dưới đất sẽ rất khó với bất kỳ ai để xác định hiện trạng. Khi cải tạo chúng ta dựa vào hồ sơ làm cơ sở vững chắc nhất.

4. Chi phí cải tạo nhà gần bằng xây mới

     Công trình xây dựng cũng có thời hạn sử dụng. Khi cải tạo là chúng ta đã chấp nhận tuổi thọ công trình đã bị giảm đi. Nếu chi phí cải tạo gần bằng xây mới, chúng ta phải xem xét việc nên cải tạo hay xây mới.

     Mặc dầu bề ngoài công trình không có dấu hiệu xuống cấp. Nhưng thực ra chúng vẫn đang xuống cấp một cách âm thầm. Đặc biệt là hiện tượng ăn mòn thép kết cấu vẫn đang diễn ra.

V. Bảng giá tham khảo một số hạng mục sửa chữa cải tạo nhà

1. Chi phí thiết kế cải tạo nhà

Tùy thuộc mức độ cải tạo, gói dịch vụ cải tạo mà chi phí cũng ở mức khác nhau. Với dịch vụ cải tạo nhà trọn gói thường là miễn phí thiết kế (thực chất chi phí thiết kế được phân bổ vào phần thi công một cách khéo léo). 

Với những trường hợp cải tạo đơn giản. Không thay đổi quá nhiều về công năng, không thêm mới các không gian chức năng. Việc điều chỉnh nhỏ về mặt công năng không ảnh hưởng đến kết cấu cũng sẽ được nhà thầu tính trọn gói.

Trường hợp thêm các không gian chức năng, liên quan nhiều đến kết cấu sẽ phải được thiết kế lại. Chi phí thiết kế sẽ tương đương với việc thiết kế mới. Chi phí thiết kế từ 70.000-150.000/m² hoặc hơn tùy độ khó của thiết kế mới.

2. Chi phí thi công sửa chữa cải tạo nhà

– BẢNG GIÁ ĐẬP PHÁ, THÁO DỠ

– BẢNG GIÁ ĐỔ BÊ TÔNG

– BẢNG GIÁ XÂY TRÁT

– BẢNG GIÁ TÔN NỀN, ỐP LÁT

– BẢNG GIÁ LỢP MÁI

GreatHome

CÔNG TY THIẾT KẾ KIẾN TRÚC, NỘI THẤT VÀ XÂY DỰNG

VPGD: D04 L19 Khu An Phú Shopvilla – Khu Đô thị An Hưng Hà Đông

Hotline: 035.363.4004 / 098.8277.083